Ở Sydney và Melbourne, chủ tiệm gặp một bài toán khác hẳn chủ tiệm ở Adelaide hay Brisbane: giá nhà cao hơn nhiều, nên rào chắn thật không phải là tiền deposit — mà là ngân hàng cho vay được bao nhiêu. Và với người làm chủ, con số đó lại phụ thuộc vào cách chứng minh thu nhập nhiều hơn là vào việc tiệm kiếm được bao nhiêu.
Bài này viết cho chủ tiệm nail, nhà hàng, quán ăn, tiệm tóc, siêu thị, thợ xây và ABN contractor ở Sydney, Melbourne và các thành phố lớn khác.
Chương trình 5% deposit dùng được tới mức giá nào
Người mua nhà lần đầu đủ điều kiện chỉ cần 5% deposit và không phải trả LMI. Chương trình liên bang, áp dụng cả nước, hiện đã bỏ giới hạn thu nhập và bỏ giới hạn số suất. Trần giá nhà theo bang:
- NSW (Sydney và trung tâm vùng): $1.500.000 — ngoài ra $800.000
- Victoria (Melbourne và Geelong): $950.000 — ngoài ra $650.000
- Queensland $1.000.000 · WA $850.000 · SA $900.000 · ACT $1.000.000
Trần $1,5 triệu ở Sydney là con số dùng được thật — nó phủ phần lớn nhà ở Cabramatta, Canley Vale, Bankstown, Fairfield. Ở Melbourne trần $950.000 chặt hơn, nhưng vẫn phủ nhiều khu như St Albans, Sunshine, Springvale, Braybrook.
Nhớ một chi tiết hay làm hỏng chuyện: cả giá mua LẪN giá định giá của ngân hàng đều phải ở dưới trần. Mua $940.000 mà ngân hàng định giá $960.000 là không đủ điều kiện.
Cái bẫy căn hộ nhỏ — chỗ này mất tiền thật
Nhiều khách người Việt mua căn hộ ở khu gần tiệm để tiện đi làm. Đây là chỗ nên cẩn thận:
Phần lớn ngân hàng không cho vay tốt với căn hộ dưới khoảng 50m² diện tích sử dụng (không tính ban công, không tính chỗ đậu xe). Có nơi từ chối thẳng, có nơi chỉ cho vay 60–70% giá trị — nghĩa là thay vì 5% deposit, phải bỏ ra 30–40%.
Ngoài diện tích, ngân hàng còn dè chừng với: chung cư quá nhiều căn trong một toà, căn hộ dạng studio, khu bị coi là dư nguồn cung, và căn hộ trong toà có tranh chấp xây dựng.
Biết chuyện này trước khi đặt cọc thì chỉ là chọn căn khác. Biết sau khi ký hợp đồng thì là mất tiền cọc. Nếu đang nhắm căn hộ, cứ gửi tụi mình địa chỉ và diện tích trước — kiểm mất vài phút.
Vì sao ngân hàng cho vay ít hơn mình nghĩ
Tiệm kiếm tốt nhưng ngân hàng chỉ nhìn con số trên tax return. Ba thứ hay gặp nhất ở chủ tiệm vùng Sydney–Melbourne:
- Kế toán khai giảm thuế quá tay. Đóng thuế ít thì thu nhập trên giấy cũng ít. Gỡ lại được một phần bằng add-back — khấu hao, super đóng thêm, chi phí một lần — nhưng phải chỉ ra, ngân hàng không tự cộng giùm.
- Tiền mặt không vào tài khoản. Doanh thu không chạy qua tài khoản ngân hàng thì với hồ sơ vay coi như không có. Không lách được. Nhưng sửa được: cho tiền chạy qua tài khoản tiệm từ bây giờ, 12 tháng sau hồ sơ đã khác hẳn.
- Nợ của tiệm tính vào hồ sơ cá nhân. Trả góp xe, thiết bị, business loan đều bị tính. Nhưng nếu khoản đó do tiệm trả và thể hiện rõ trong báo cáo tài chính, một số ngân hàng xử lý khác — lại là chỗ chọn đúng ngân hàng có giá trị.
Chi tiết đầy đủ về chứng minh thu nhập khi làm chủ
Nhiều tiệm, nhiều nguồn thu — khai thế nào
Khá nhiều gia đình người Việt có hai ba nguồn: một tiệm chính, một tiệm nhỏ, cộng với nhà cho thuê hoặc phần vợ/chồng đi làm công.
Điều này thường là lợi thế, không phải rắc rối — miễn là mỗi nguồn chứng minh được. Phần thu nhập PAYG ổn định của một người làm hồ sơ nhẹ hẳn. Thu nhập cho thuê được tính một phần. Lợi nhuận từ tiệm thứ hai vẫn là thu nhập.
Chỗ hay vướng là cấu trúc: company, trust, partnership mỗi loại ngân hàng đòi bộ giấy khác nhau, và không phải ngân hàng nào cũng đọc được cấu trúc phức tạp. Đây là lúc chọn đúng nơi nộp quan trọng hơn lãi suất.
Mua nhà ở, hay mua luôn cái tiệm?
Câu này chủ tiệm hay hỏi. Hai chuyện rất khác nhau:
- Mua nhà để ở — vay theo dạng thông thường, deposit thấp nhất, lãi suất tốt nhất, và được các chương trình hỗ trợ.
- Mua mặt bằng tiệm — đây là commercial finance: deposit cao hơn nhiều, kỳ hạn ngắn hơn, lãi suất cao hơn, và phần lớn nằm ngoài các luật bảo vệ người tiêu dùng.
Không có câu trả lời chung. Nhưng nếu chưa có nhà riêng, mua nhà ở trước thường hợp lý hơn: điều kiện vay dễ hơn, có hỗ trợ của chính phủ, và căn nhà đó về sau lại thành nguồn equity để bơm vốn cho tiệm nếu cần.
Ba việc nên làm trước khi đi xem nhà
- Lodge tax return và lấy Notice of Assessment. Chưa lodge thì hồ sơ không đi được, dù tiệm đang chạy tốt.
- Đóng thẻ tín dụng không xài. Ngân hàng tính thẻ theo hạn mức chứ không theo số đang nợ — thẻ $20.000 để không có thể ăn mất khoảng $80.000 khả năng vay. Đây là việc làm trong một buổi chiều.
- Hỏi trước, đừng nộp thử. Mỗi lần nộp là một dấu trên hồ sơ tín dụng. Nộp rải nhiều nơi làm hồ sơ xấu đi.
Nói chuyện bằng tiếng Việt
Tụi mình làm việc với khách khắp nước Úc — Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth, Adelaide — bằng điện thoại, video và ký điện tử, không cần lên văn phòng. Nói chuyện bằng tiếng Việt, giấy tờ lo bằng tiếng Anh.
Buổi đầu miễn phí, không ràng buộc, và không đụng vào hồ sơ tín dụng vì chưa nộp đơn đi đâu cả.
Đặt lịch nói chuyện · Vay mua nhà tại Úc · Câu hỏi thường gặp · Tính tiền trả hằng tháng
Trần giá chương trình đã kiểm chứng ngày 18/08/2026 theo firsthomebuyers.gov.au. Đây là thông tin chung, không xét hoàn cảnh riêng của từng người, không phải tư vấn tín dụng hay Credit Quote. Chính sách ngân hàng và chương trình chính phủ thay đổi theo thời gian; điều kiện căn hộ và diện tích tối thiểu khác nhau giữa các ngân hàng. Không có nội dung nào ở đây là cam kết được duyệt vay. Easy Loan Finance là Credit Representative (CRN 568863) của Beagle Finance Pty Ltd, Australian Credit Licence 383640.
