Làm chủ tiệm vẫn vay mua nhà được với lãi suất bình thường như người đi làm công. Khác biệt không nằm ở khoản vay, mà ở cách chứng minh thu nhập. Người làm công đưa payslip. Chủ tiệm phải cho ngân hàng thấy tiệm thật sự kiếm được bao nhiêu — và mỗi ngân hàng đọc con số đó theo một bộ quy định riêng.

Phần lớn khách người Việt của Easy Loan Finance là chủ tiệm nail, nhà hàng, quán ăn, thợ xây, thợ cắt tóc, tài xế, hoặc làm ABN contractor. Đây là nhóm bị từ chối oan nhiều nhất — và gần như lần nào cũng vì một trong mấy lý do dưới đây, chứ không phải vì không đủ khả năng trả.

Năm lý do hồ sơ chủ tiệm bị từ chối oan

1. Chưa lodge tax return

Đây là chỗ vướng số một và cũng dễ sửa nhất. Ngân hàng cần bản tax return đã lodge và có Notice of Assessment của ATO khớp với nó. Chưa lodge thì hồ sơ không đi được, dù tiệm đang chạy tốt. Nếu đang tính mua nhà trong 6–12 tháng tới, việc đầu tiên là gọi kế toán lodge cho xong.

2. Kế toán khai giảm thuế quá tay

Đóng thuế ít là tốt cho dòng tiền, nhưng ngân hàng chỉ nhìn con số trên giấy. Lời khai $40.000 thì ngân hàng cho vay theo $40.000, dù thực tế tiệm nuôi được cả gia đình.

Gỡ lại được một phần bằng add-back — những khoản đã trừ khi tính thuế nhưng không phải tiền thật đi ra, hoặc không lặp lại:

Khấu hao (depreciation) — trừ trên giấy, tiền không đi đâu cả
Chi phí một lần, không lặp lại
Super đóng thêm ngoài mức bắt buộc
Lãi vay của khoản nợ sẽ tất toán khi refinance
Tiền trả cho giám đốc / chủ doanh nghiệp

Ngân hàng không tự cộng giùm. Phải chỉ ra và chứng minh. Kế toán biết những khoản này nằm ở đâu — hỏi họ trước khi nộp hồ sơ.

3. Tiền mặt không vào tài khoản

Nói thẳng vì đây là chuyện có thật trong ngành: doanh thu không đi qua tài khoản ngân hàng thì với hồ sơ vay, nó không tồn tại. Không có cách nào lách. Nếu tiệm còn 1–2 năm nữa mới mua nhà, cho tiền chạy qua tài khoản kinh doanh từ bây giờ là cách hiệu quả nhất để tăng khả năng vay.

4. Xài lẫn lộn tài khoản cá nhân và tài khoản tiệm

Ngân hàng không tách được đâu là doanh thu, đâu là tiền nhà. Hồ sơ bị hỏi tới hỏi lui, xét lâu, và người thẩm định nhìn hồ sơ lộn xộn thì mặc định thận trọng hơn. Tách hai tài khoản là việc miễn phí mà hiệu quả.

5. Nộp nhầm ngân hàng

Đây là chỗ broker giúp được nhiều nhất. Có ngân hàng bắt buộc 2 năm financials, có ngân hàng xét 1 năm. Tiệm mở 20 tháng nộp vào chỗ đòi 2 năm thì rớt vì chính sách, chứ hoàn toàn không phải vì thu nhập yếu. Cùng bộ hồ sơ đó, nộp đúng chỗ thì được duyệt.

Và mỗi lần nộp là một dấu enquiry trên hồ sơ tín dụng. Nộp rải nhiều nơi làm hồ sơ xấu đi. Nên xem chính sách trước, nộp một lần, đúng chỗ.

Ngân hàng nhìn vào đâu

Tuỳ cấu trúc kinh doanh:

Sole trader (ABN cá nhân) — lấy thu nhập từ phần business trong tax return cá nhân, cộng add-back.
Company (Pty Ltd) — nhìn cả tax return cá nhân lẫn báo cáo tài chính công ty. Lương và director’s fee mình tự trả cho mình thường được cộng với phần lợi nhuận công ty theo tỷ lệ sở hữu.
Trust — phần phân phối cho beneficiary đi qua tax return cá nhân, nhưng ngân hàng thường muốn xem cả báo cáo của trust.
Partnership — tính theo tỷ lệ phần hùn ghi trong partnership return.

Một chi tiết hay làm chậm hồ sơ: tax return và báo cáo tài chính phải cùng một năm tài chính, và Notice of Assessment phải khớp. Nộp lệch năm là bị trả lại.

Tiệm mở bao lâu thì vay được

Không có một mốc chung cho cả nước Úc. Những điểm chung của thị trường:

ABN phải đăng ký thật và tra được. Nhiều ngân hàng muốn thấy khoảng 18–24 tháng mới coi là đã ổn định.
Có nơi xét 1 năm financials, có nơi bắt buộc 2 năm. Với tiệm mới, đây là câu hỏi quan trọng nhất khi chọn ngân hàng.
Nếu vay trên 80% giá trị nhà thì phải mua LMI, và bên bảo hiểm có quy định riêng, thường chặt hơn ngân hàng. Xét 1 năm dưới LMI hay bị trừ bớt lợi nhuận (gọi là shading) → khả năng vay giảm.
Một số ngành nghề được nới lỏng. Bác sĩ, nha sĩ và vài nhóm chuyên môn có chính sách riêng.

Đây là mẫu chung, không phải cam kết. Áp dụng được hay không tuỳ chính sách hiện hành của từng ngân hàng, cấu trúc kinh doanh, tỷ lệ vay và mục đích vay.

Alt-doc (trước gọi low-doc) là gì

Alt-doc không phải là “không cần giấy tờ”. Thời kỳ vay không giấy tờ đã chấm dứt từ 2009. Luật buộc mọi ngân hàng phải kiểm chứng thu nhập — không có ngoại lệ, không có cửa sau.

Alt-doc chỉ đổi dạng bằng chứng: thay vì tax return đã lodge, ngân hàng có thể nhận BAS trong một khoảng thời gian, sao kê tài khoản kinh doanh, hoặc bản khai có kế toán xác nhận. Dành cho người chưa lodge kịp, hoặc con số năm rồi không phản ánh đúng tình hình hiện tại.

Đổi lại: lãi suất cao hơn mức thông thường và mức vay tối đa thấp hơn. Có đáng hay không tuỳ vào việc chờ đủ điều kiện full-doc mất bao lâu. Nhiều khi vay alt-doc trước rồi 1–2 năm sau refinance sang lãi suất thường là hợp lý.

Tụi mình không đòi giấy tờ mà ngân hàng không yêu cầu. Trước khi xin bất cứ thứ gì, tụi mình xem đúng ngân hàng đó và đúng sản phẩm đó cần gì.

Làm gì để tăng khả năng vay

Lodge tax return, lấy Notice of Assessment.
Hỏi kế toán về add-back trước khi nộp hồ sơ, không phải sau.
Tách tài khoản tiệm và tài khoản cá nhân.
Đóng hoặc giảm hạn mức thẻ tín dụng không xài. Thẻ bị tính theo hạn mức chứ không theo số đang nợ — cái thẻ $20.000 để không vẫn ăn mất khả năng vay.
Chuẩn bị lời giải thích nếu năm rồi giảm. Một năm kém có lý do rõ ràng là chuyện bình thường; giảm mà không giải thích được mới là vấn đề.

Câu hỏi hay gặp

Làm tiệm nail thì lãi suất có cao hơn không?

Không. Ngành nghề không quyết định lãi suất. Nếu chứng minh được thu nhập theo cách ngân hàng cần thì lãi suất bằng người đi làm công. Lãi cao hơn chỉ áp dụng cho sản phẩm alt-doc.

Mới mở tiệm 1 năm, có cửa nào không?

Có, nhưng hẹp hơn. Vài ngân hàng xét 1 năm financials với điều kiện kèm theo, và một số sản phẩm alt-doc nhận 12 tháng BAS. Nên hỏi trước khi nộp thay vì nộp rồi bị từ chối.

Có ABN mà chưa có tax return năm nào thì sao?

Khó nhưng chưa chắc hết cửa — đường đi thường là alt-doc dựa trên BAS hoặc sao kê tài khoản kinh doanh. Nên so sánh chi phí vay bây giờ với chi phí đợi thêm một năm rồi vay lãi suất thường.

Đang có business loan hoặc trả góp xe của tiệm, có ảnh hưởng không?

Có, mọi khoản nợ đều được tính. Nhưng nếu khoản nợ đó do tiệm trả và thể hiện rõ trong báo cáo tài chính, một số ngân hàng xử lý khác với nợ cá nhân. Lại là chỗ chọn đúng ngân hàng có giá trị.

Vợ đi làm công, chồng làm tiệm thì nộp thế nào?

Thường là lợi thế. Phần thu nhập PAYG ổn định làm hồ sơ nhẹ hơn, và có ngân hàng xét thoáng hơn khi có ít nhất một nguồn thu nhập cố định.

Nói chuyện thử xem đứng ở đâu

Buổi đầu miễn phí, không ràng buộc, không ảnh hưởng hồ sơ tín dụng vì chưa nộp đơn đi đâu. Mang theo tax return 2 năm gần nhất và báo cáo tài chính của tiệm nếu có — chưa có cũng không sao, cứ nói chuyện trước.

Đặt lịch nói chuyện · Tính tiền trả hằng tháng · Vay mua nhà tại Úc — trang tổng quát · Bản tiếng Anh đầy đủ · Liên hệ

Trang này là thông tin chung, không xét tới hoàn cảnh, mục tiêu hay tình hình tài chính riêng của từng người, và không phải tư vấn tín dụng, Credit Quote hay tư vấn thuế. Chính sách ngân hàng thay đổi và khác nhau giữa các sản phẩm. Không có nội dung nào ở đây là cam kết được duyệt vay. Easy Loan Finance là Credit Representative (CRN 568863) của Beagle Finance Pty Ltd, Australian Credit Licence 383640.