Người Việt ở Úc vay mua nhà được, kể cả khi thu nhập không có payslip. Vướng mắc thường không nằm ở chỗ có đủ tiền trả hay không, mà ở chỗ chứng minh thu nhập theo đúng cách ngân hàng cần — và ở chỗ chọn đúng ngân hàng, vì mỗi bên có một bộ quy định riêng.

Easy Loan Finance là công ty môi giới vay (mortgage broker) người Việt, làm việc với khách khắp nước Úc — Sydney, Melbourne, Brisbane, Perth, Adelaide. Ngân hàng và chính sách cho vay là chung toàn quốc, còn hồ sơ thì làm qua điện thoại, video và ký điện tử, nên khách ở đâu cũng như nhau. Nói chuyện bằng tiếng Việt, giấy tờ lo bằng tiếng Anh.

Vì sao cùng một người mà ngân hàng này cho vay, ngân hàng kia không

Nhiều người nghĩ khả năng vay là một con số cố định. Không phải. Mỗi ngân hàng tự tính theo chính sách riêng, và khoảng chênh giữa các bên nhiều khi đủ lớn để quyết định mua được nhà hay không.

Những chỗ các ngân hàng khác nhau rõ nhất:

  • Thu nhập tự kinh doanh. Bên đòi 2 năm tax return, bên chấp nhận 1 năm. Bên cộng lại add-back rộng tay, bên không.
  • Làm casual, hợp đồng, còn trong probation. Yêu cầu thời gian làm tối thiểu khác nhau; overtime và tiền thưởng có bên tính 100%, có bên chỉ tính một phần.
  • Tiền thuê nhà (rental income). Tỷ lệ được tính vào thu nhập khác nhau.
  • Nợ đang có. Thẻ tín dụng gần như luôn bị tính theo hạn mức, không phải theo số đang nợ. Cái thẻ $20.000 chưa xài đồng nào vẫn ăn mất khả năng vay.
  • Chính căn nhà định mua. Diện tích căn hộ, khu vực, loại công trình đều có thể làm một số ngân hàng từ chối hoặc hạ mức cho vay.

Chứng minh thu nhập khi làm chủ tiệm

Phần lớn khách người Việt của tụi mình làm chủ — tiệm nail, nhà hàng, quán ăn, thợ xây, cắt tóc, tài xế. Đây là nhóm hay bị ngân hàng từ chối oan nhất, và lý do thường lặp lại:

  1. Chưa lodge tax return. Đây là chỗ vướng số một, và cũng là chỗ dễ sửa nhất. Ngân hàng cần bản đã lodge và có Notice of Assessment của ATO.
  2. Kế toán khai giảm thuế quá tay. Đóng thuế ít thì thu nhập trên giấy cũng ít, mà ngân hàng chỉ nhìn con số trên giấy. Có add-back gỡ lại được một phần (khấu hao, chi phí một lần, super đóng thêm, lãi vay sẽ tất toán…) nhưng phải biết mà lấy — ngân hàng không tự cộng giùm.
  3. Tiền mặt không vào sổ. Doanh thu không đi qua tài khoản ngân hàng thì với hồ sơ vay, nó coi như không tồn tại.
  4. Xài chung tài khoản cá nhân và tài khoản tiệm. Làm hồ sơ rối, xét lâu, hay bị hỏi tới hỏi lui.
  5. Nộp nhầm ngân hàng. Tiệm mới mở 20 tháng mà nộp vào chỗ bắt buộc 2 năm financials thì rớt vì chính sách, không phải vì thu nhập.

Nếu tax return chưa phản ánh đúng tình hình thật, còn nhóm sản phẩm alt-doc (trước hay gọi low-doc) xét bằng BAS, sao kê tài khoản kinh doanh hoặc thư kế toán. Alt-doc không có nghĩa là không cần giấy tờ — luật buộc mọi ngân hàng phải kiểm chứng thu nhập, không có ngoại lệ. Nó chỉ đổi dạng bằng chứng. Đổi lại, lãi suất cao hơn và mức vay tối đa thấp hơn.

Chi tiết đầy đủ về vay mua nhà cho người tự kinh doanh (bản tiếng Anh)

Cần bao nhiêu tiền mới mua được nhà

Người mua nhà lần đầu đủ điều kiện hiện có thể mua với deposit 5% mà không phải trả LMI, theo chương trình của chính phủ liên bang. Chương trình này vừa đổi tên và nới rộng đáng kể: bỏ giới hạn thu nhập và bỏ giới hạn số suất.

Chương trình này áp dụng toàn nước Úc, chỉ khác nhau ở trần giá nhà theo từng bang — thành phố lớn và trung tâm vùng (trong ngoặc là phần còn lại của bang):

  • NSW (Sydney) $1.500.000 — ngoài ra $800.000
  • Victoria (Melbourne) $950.000 — $650.000
  • Queensland (Brisbane) $1.000.000 — $700.000
  • Western Australia (Perth) $850.000 — $600.000
  • South Australia (Adelaide) $900.000 — $500.000
  • Tasmania $700.000 — $550.000 · ACT $1.000.000 · NT $750.000 — $600.000

Trợ cấp của TIỂU BANG thì mỗi nơi một khác — khác cả số tiền lẫn chuyện nhà cũ có được tính hay không. Ví dụ ở Nam Úc, khoản trợ cấp tới $15.000 và miễn stamp duty chỉ áp dụng cho nhà mới, nhà cũ không được; bang khác vạch ranh giới ở chỗ khác. Khách ở Sydney, Melbourne, Brisbane hay Perth cứ nói với tụi mình đang mua ở đâu, tụi mình tra đúng bang đó.

Trang first home buyer đầy đủ, có dẫn nguồn chính phủ

Ngoài deposit còn phải để dành cho: stamp duty (nếu không được miễn), phí conveyancer, phí kiểm tra nhà (building & pest — đừng bỏ qua khoản này để tiết kiệm vài trăm), phí ngân hàng, và tiền dọn nhà.

Những câu khách hay hỏi

Chưa có quốc tịch, chỉ có PR hoặc visa, vay được không?

Thường trú nhân (PR) nhìn chung được xét như công dân. Một số loại visa tạm trú vẫn vay được nhưng ít ngân hàng nhận hơn, deposit yêu cầu cao hơn, và có trường hợp phải xin phép FIRB. Loại visa cụ thể quyết định chuyện này, nên đây là câu nên hỏi trước khi đi xem nhà.

Vợ chồng một người đi làm công, một người làm tiệm thì tính sao?

Được, và nhiều khi lại là thế mạnh: phần thu nhập PAYG ổn định giúp hồ sơ nhẹ hơn. Cách cấu trúc hồ sơ tuỳ vào tỷ trọng thu nhập hai bên.

Có HECS thì có sao không?

Không cản trở được duyệt. Nó chỉ làm giảm khả năng vay vì khoản trả hằng năm bị tính là nghĩa vụ. Trả hết sớm chưa chắc là cách dùng tiền tốt nhất — nên tính thử trước khi quyết định.

Bố mẹ cho tiền mua nhà, ngân hàng có chấp nhận không?

Thường là có, nhưng phải khai đúng. Nhiều ngân hàng đòi thư xác nhận đây là cho luôn, không phải cho mượn, và một số vẫn muốn thấy có khoản tiết kiệm tự tích luỹ (genuine savings). Khai không rõ ràng thì bị hỏi tới, khai đúng ngay từ đầu thì trôi.

Bị một ngân hàng từ chối rồi, còn cửa nào không?

Còn, và nên nói chuyện sớm. Bị từ chối phần lớn là do lệch chính sách chứ không phải kết luận về con người. Việc cần làm là tìm ra chính xác hồ sơ rớt ở điều khoản nào — từ đó mới biết ngân hàng khác có nhìn khác hay không. Đừng nộp lung tung nhiều chỗ, vì mỗi lần nộp là một dấu trên hồ sơ tín dụng.

Lãi suất bên nào rẻ nhất?

Câu này nghe hợp lý nhưng thường dẫn tới quyết định sai. Lãi suất thấp nhất không có ý nghĩa gì nếu ngân hàng đó không duyệt hồ sơ của mình, hoặc nếu nó thiếu tính năng mình cần (offset, redraw). Nên hỏi: trong số những ngân hàng chịu cho tôi vay, bên nào tổng chi phí thấp nhất.

Dịch vụ tính phí không

Với đa số khoản vay mua nhà, ngân hàng trả hoa hồng cho broker khi khoản vay settle, khách không trả phí. Khoản hoa hồng đó không cộng vào lãi suất của khách.

Nói cho rõ phần ngoại lệ: có loại công việc tụi mình có thể tính phí. Nếu có, phí được ghi rõ trong Credit Quote đưa khách ký xác nhận trước khi bắt đầu làm — không bao giờ báo sau.

Nói chuyện thử

Buổi nói chuyện đầu miễn phí, không ràng buộc, và không ảnh hưởng gì tới hồ sơ tín dụng — vì chưa nộp đơn đi đâu cả. Sau buổi đó khách biết được: vay được khoảng bao nhiêu, cần chuẩn bị những gì, và nếu chưa đủ thì thiếu chỗ nào.

Đặt lịch nói chuyện · Thử tính tiền trả hằng tháng · Danh sách ngân hàng tụi mình làm việc cùng · Liên hệ

Trang này là thông tin chung, không xét tới hoàn cảnh, mục tiêu hay tình hình tài chính riêng của từng người, và không phải là tư vấn tín dụng hay Credit Quote. Chính sách ngân hàng và chương trình của chính phủ thay đổi theo thời gian. Không có nội dung nào ở đây là cam kết được duyệt vay. Easy Loan Finance là Credit Representative (CRN 568863) của Beagle Finance Pty Ltd, Australian Credit Licence 383640.