Refinance là chuyển khoản vay nhà sang ngân hàng khác để lấy lãi suất tốt hơn, tính năng tốt hơn, hoặc rút bớt equity ra dùng. Nhiều khi rất đáng làm. Nhưng lãi suất thấp hơn không tự động nghĩa là mình có lợi — và ai nói với chủ tịch rằng cứ thấy lãi thấp là chuyển thì người đó đang bỏ qua phần quan trọng nhất.

Bốn thứ ăn mất phần lãi tiết kiệm được

Kỳ hạn bị reset về 30 năm. Đây là cái lớn nhất và gần như không ai nhắc. Đang trả được 8 năm rồi mà refinance sang khoản vay 30 năm mới, tiền trả hằng tháng giảm — nhưng phần lớn là vì vừa cộng thêm 8 năm tiền lãi, chứ không phải vì lãi suất tốt. Giữ nguyên số năm còn lại mới là cách làm đúng.
Phí chuyển. Phí tất toán bên ngân hàng cũ, phí đăng ký của chính phủ, và đôi khi phí hồ sơ hoặc phí định giá bên mới.
Break cost nếu đang fixed. Thoát khoản vay fixed trước hạn có thể bị phạt, và con số này thỉnh thoảng rất lớn. Luôn hỏi ngân hàng hiện tại cho bằng văn bản trước, rồi mới tính tiếp.
Mất phần LMI đã đóng. Nếu trước đã đóng LMI mà nay vẫn vay trên 80% giá trị nhà thì ngân hàng mới bắt đóng lại. LMI không chuyển theo được.

Con số cần nhìn là tổng chi phí trong khoảng thời gian mình còn giữ khoản vay, không phải con số lãi suất trên quảng cáo và cũng không phải tiền trả hằng tháng.

Khi nào refinance thường là đúng

Sắp hết kỳ fixed. Lãi suất sau khi hết fixed hiếm khi tốt. Đây là thời điểm tốt nhất để xem lại, và nên bắt đầu trước khoảng 6–8 tuần.
Khoản vay đã vài năm. Ngân hàng luôn cho khách mới giá tốt hơn khách cũ. Vay vài năm mà chưa lần nào thương lượng lại thì thường có khoảng chênh thật.
Nhà lên giá hoặc đã trả bớt nợ. Khi tỷ lệ vay xuống dưới 80% giá trị nhà là mở ra nhóm lãi suất tốt hơn và không còn dính LMI.
Cần tính năng đang không có — offset, redraw, hoặc tách một phần fixed một phần variable.
Rút equity để sửa nhà, làm deposit mua căn thứ hai, hoặc bơm vốn cho tiệm.

Rút equity bơm vốn cho tiệm — nói cho đủ

Vay thêm trên căn nhà thường là nguồn vốn rẻ nhất cho việc kinh doanh, vì ngân hàng có nhà làm bảo đảm nên rủi ro thấp. Rất nhiều chủ tiệm làm vậy và nhiều khi đó là lựa chọn đúng.

Nhưng phải nói nốt phần còn lại: làm vậy là đem rủi ro kinh doanh gán vào căn nhà đang ở. Tiệm không chạy như tính thì thứ mất là chỗ ở của gia đình. Đây là quyết định nên cân nhắc kỹ cùng kế toán, chứ không phải chọn vì nó ra con số lãi suất đẹp nhất.

Nếu làm, nên tách thành khoản vay riêng chứ đừng trộn chung vào khoản vay nhà — trộn vào thì đến lúc khai thuế rất khó tách phần nào được khấu trừ.

Gộp nợ vào khoản vay nhà

Gộp nợ thẻ và nợ cá nhân vào khoản vay nhà kéo lãi suất phần nợ đó xuống rất mạnh và giảm tiền phải trả mỗi tháng. Phần đó là thật.

Bẫy nằm ở thời hạn. Khoản nợ $30.000 trả trong 5 năm tốn ít tiền lãi hơn nhiều so với cũng $30.000 đó kéo dài 25 năm theo khoản vay nhà — dù lãi suất chỉ bằng một phần ba. Trả nhẹ hơn nhưng tổng cả đời nhiều hơn. Và nợ không bảo đảm giờ đã thành nợ có nhà làm bảo đảm.

Gộp nợ hợp lý khi đi kèm kế hoạch trả phần đó nhanh hơn kỳ hạn khoản vay nhà. Không có kế hoạch đó thì chỉ là dời nợ đi chỗ khác.

Ngân hàng xét lại từ đầu

Refinance là hồ sơ vay mới, không phải chuyển sổ. Ngân hàng sẽ xét:

Khả năng trả theo quy định HIỆN NAY. Chỗ này làm nhiều người bất ngờ: khoản vay được duyệt mấy năm trước chưa chắc được duyệt lại hôm nay, vì mức lãi suất dùng để thẩm định và chuẩn chi tiêu đã đổi.
Định giá nhà — quyết định tỷ lệ vay và do đó quyết định giá. Có khi thấp hơn mình nghĩ.
Lịch sử trả nợ 6–12 tháng gần nhất, phải sạch.
Hồ sơ tín dụng và thu nhập, xét như hồ sơ mua mới.

Thử cách này trước khi chuyển

Gọi ngân hàng hiện tại, hỏi bộ phận giữ khách (retention) xem họ có match được mức bên ngoài không. Mất đúng một cuộc gọi, mà tỷ lệ thành công đủ cao để đáng thử. Họ match thì khỏi làm giấy tờ; không match thì mình có con số cụ thể để so.

Và nếu ở lại có lợi hơn, tụi mình nói thẳng. Đó là việc phải làm.

Câu hỏi hay gặp

Refinance tốn khoảng bao nhiêu?

Thường là phí tất toán bên cũ cộng phí đăng ký của chính phủ, đôi khi thêm phí hồ sơ hoặc định giá bên mới. Nhiều ngân hàng miễn hoặc hoàn lại một phần để giành khách. Break cost của khoản fixed là khoản riêng và có thể lớn hơn tất cả cộng lại.

Mất bao lâu?

Thường 3–6 tuần, chủ yếu phụ thuộc ngân hàng cũ xử lý tất toán nhanh hay chậm và định giá xong lúc nào.

Thu nhập đổi rồi thì còn refinance được không?

Có thể. Chuyển sang tự kinh doanh, giảm giờ làm, hay nghỉ sinh đều làm cách xét khác đi nhưng thường vẫn còn lựa chọn — xem thêm vay mua nhà khi làm chủ tiệm. Nên hỏi trước khi nộp, đừng nộp rồi mới hỏi.

Hồ sơ tín dụng có vết thì sao?

Vẫn có nhóm ngân hàng chuyên xử lý, lãi cao hơn. Thường là cầu tạm để 1–2 năm sau quay về lãi suất thường, chứ không phải chỗ ở lại mãi.

Có nên fixed lại không?

Tuỳ mình cần gì, không phải tuỳ đoán lãi suất — không ai đoán đúng đều. Fixed mua sự chắc chắn và đánh đổi bằng sự linh hoạt: thường bị giới hạn trả thêm, hiếm khi có offset đầy đủ, và thoát sớm thì tốn. Tách một phần fixed một phần variable là cách nhiều người chọn.

Xem con số thật

Tụi mình xem khoản vay hiện tại, xem thị trường đang có gì cho trường hợp của chủ tịch, rồi tính ra chuyển thì thật sự tốn bao nhiêu và tiết kiệm bao nhiêu — kể cả khả năng ở lại là tốt hơn.

Đặt lịch nói chuyện · Tính tiền trả hằng tháng · Câu hỏi thường gặp · Bản tiếng Anh đầy đủ

Trang này là thông tin chung, không xét tới hoàn cảnh, mục tiêu hay tình hình tài chính riêng của từng người, và không phải tư vấn tín dụng hay Credit Quote. Lãi suất, phí và chính sách ngân hàng thay đổi theo thời gian và khác nhau giữa các sản phẩm. Không có nội dung nào ở đây là cam kết được duyệt vay hay cam kết tiết kiệm. Easy Loan Finance là Credit Representative (CRN 568863) của Beagle Finance Pty Ltd, Australian Credit Licence 383640.